Costituzione del condominio e parti comuni ex art. 1117 c.c.
Lo studio, premessi brevi cenni sul fondamentale ruolo del notaio nella costituzione del condominio, esamina la portata precettiva della regola sancita dall’art. 1117 c.c. e la nozione di «unità immobiliare» ivi contenuta. Quindi passa in rassegna le diverse fattispecie negoziali che possono costituire il «titolo» menzionato nella suddetta disposizione. Prosegue, poi, con l’indicazione della best practice da adottare per escludere la natura condominiale dei beni indicati dall’art. 1117 c.c. mediante l’utilizzo della clausola di riserva e l’allegazione nell’atto che la contiene dell’elaborato planimetrico. Infine dedica un cenno alla particolare problematica afferente la prima compravendita compiuta dal costruttore qualora abbia ad oggetto un’unità immobiliare inserita in un condominio dotato di spazi verdi attrezzati, campi sportivi, piscine, zone fitness, palestre, saune e bagni turchi.
After a brief preliminary remark on the notary’s fundamental role in the formation of the condominium, this paper examines the prescriptive scope of the rule set forth in art. 1117 of the Italian Civil Code and the definition of «real estate unit» contained therein. It then reviews the various types of legal transactions that may constitute the title mentioned in the aforementioned provision. The analysis subsequently focuses on the best practice that should be adopted to rule out the communal nature of the assets listed in art. 1117 of the Italian Civil Code, by utilizing a reservation clause and the attachment of the floor plans within the deed containing it. Finally, the paper discusses the specific issues surrounding the “first sale” completed by the builder when it concerns a real estate unit located in a condominium equipped with landscaped green areas, sport fields, swimming pools, fitness areas, gyms, saunas and turkish baths.